近日，昔日明星李亞鵬豪擲7.8億元買了江西贛州四塊地，打算再次大干一番。在房價(jià)高企、政策高壓的大環(huán)境下，諸多房企大佬紛紛減少拿地，各自轉(zhuǎn)型。而從演藝界退圈從商又屢戰(zhàn)屢敗的李亞鵬，卻還在鍥而不舍地追逐房地產(chǎn)，這是圖個(gè)啥？

2019年10月15日，江西贛州成功出讓榕江新城4宗地塊，競得人均為贛州中書資源置業(yè)有限公司（簡稱贛州中書），總成交價(jià)7.8億元，總面積約330.6畝，折合樓面均價(jià)2300元/平方米。

在宗地出讓規(guī)則中設(shè)定了嚴(yán)苛的條件。例如宗地須建設(shè)以中國傳統(tǒng)文化為核心的主題園區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括但不限于公益性書院及以中國傳統(tǒng)文化為主題的精品酒店、企業(yè)書院等。

李亞鵬雖然曾在麗江做房地產(chǎn)血虧，這次還是照買不誤。至此，“李亞鵬對(duì)房地產(chǎn)的執(zhí)念最深，也最為上心”這句傳聞，站長是真信了。

江西省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，4宗土地位于贛州市蓉江新區(qū)，包括2宗商住用地、2宗商業(yè)用地，總面積為220402平方米。

DBA2019076地塊需建設(shè)擁有自主品牌、以跨界藝術(shù)及文創(chuàng)為核心的主題街區(qū)商業(yè)，引入已獲得不少于五家世界著名國家級(jí)博物館文創(chuàng)項(xiàng)目代理及運(yùn)營授權(quán)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以及多業(yè)態(tài)融合的圖書集合商業(yè)體等。街區(qū)商業(yè)由競得人自持不少于20%建筑面積并運(yùn)營3年以上，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，3年內(nèi)不得對(duì)外進(jìn)行銷售，且須定向引入相應(yīng)的文化、藝術(shù)主力商戶。

DBA2019077及DBA2019078兩宗地塊應(yīng)集中配建不少于住宅用地計(jì)容總建筑面積10%的人才住房，與商業(yè)住宅項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付使用，并按照精裝房的標(biāo)準(zhǔn)建成后無償移交人才住房運(yùn)營平臺(tái)。

據(jù)悉，上述地塊將用于建設(shè)贛州中國文谷項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積800畝，主要開發(fā)建設(shè)書院小鎮(zhèn)版塊、藝術(shù)小鎮(zhèn)版塊、Wonteddy奇萌泰迪城等。這是李亞鵬繼麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)之后，將要打造的又一個(gè)文旅項(xiàng)目。

贛州官方對(duì)這個(gè)項(xiàng)目頗為重視，但專家對(duì)其未來不是很樂觀。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)表示，贛州具有一定的文化基礎(chǔ)，但本身是三線城市，而發(fā)展旅游地產(chǎn)一個(gè)重要的理由是“把房子賣給具有度假需求的大城市居民”，贛州距離大的二線城市都有一定的距離，“不是特別看好”。

在江西的旅游目的地中，廬山、上饒等比較火熱，且有一定知名度，消費(fèi)人群也比較多。顯然，贛州不是大多數(shù)人關(guān)注的文化旅游熱門區(qū)域?！懊餍亲鑫穆玫禺a(chǎn)，大眾是要打個(gè)問號(hào)的。這個(gè)生意沒有幾十億的投入不可能成，更何況他還不懂?；蛟S靠他的名氣能和開發(fā)商進(jìn)行合作，否則我不看好?！币幻辉妇呙穆糜蔚禺a(chǎn)研究人士告訴站長。

看來影視明星轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)也不是那么容易，有對(duì)文旅地產(chǎn)的理想是好的，但是現(xiàn)實(shí)非常的骨感。

剖析李亞鵬以前的投資行為，也有點(diǎn)像《笑傲江湖》里的令狐沖。在小說里。令狐沖不僅擁有眾多跟隨者，關(guān)鍵是一到重要時(shí)刻就能解鎖各大絕世武功。不過，令狐沖武功倒是學(xué)得不少，卻沒有一個(gè)練到極致。小說外，李亞鵬的投資野心曾被前妻王菲形容為“八爪魚”。

站長帶大家回顧一下李亞鵬的投資足跡：

1998年，開創(chuàng)專門為婚禮服務(wù)的網(wǎng)站“喜宴”，因?yàn)閿U(kuò)張過度，3個(gè)月后失敗。

1999年，創(chuàng)辦雜志《婚禮》，后因刊號(hào)出問題，雜志收購被迫中止，又失敗了。

2000年，和哥哥合作創(chuàng)辦北京美麗春天文化傳播公司，結(jié)果公司被人實(shí)名舉報(bào)，公司經(jīng)紀(jì)人涉嫌違規(guī)。

2004年，再次成立影視文化公司，5年后公司注銷。

2007年，成立麗江旅游有限公司，結(jié)果之后的10年來，除了投資的一部電影保本，其他電影全部虧本。

其間，李亞鵬還在北京、上海、深圳等地開酒吧，結(jié)果這些酒吧涉黃的涉黃，倒閉的倒閉，沒有一個(gè)存活超過3年。

2008年11月3日在麗江古城區(qū)市場監(jiān)督管理局登記成立的麗江雪山投資有限責(zé)任公司，后來被解讀為李亞鵬藝術(shù)夢(mèng)想和商業(yè)理想的萌芽。從那以后的每年秋天，李亞鵬都會(huì)在麗江束河古鎮(zhèn)辦一次“COART藝術(shù)節(jié)”，邀請(qǐng)明星好友和粉絲參加。

2012年，麗江雪山投資正式以1.635億元的價(jià)格拿下束河街道一宗27.256公頃（約408畝）的土地，用作住宿餐飲用地。在旁人眼中，這算是塊半賣半送的地。而在李亞鵬看來，卻是第一次能夠?qū)⒆约核囆g(shù)商業(yè)夢(mèng)具化的地方。因此，也下了一番心血。

拿下這408畝土地后，李亞鵬豪擲35億元在麗江開發(fā)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，意圖打造一個(gè)非常理想化的，以藝術(shù)為核心理念，集酒店、公寓、別墅等產(chǎn)品為一體的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。他先是請(qǐng)專業(yè)的操盤團(tuán)隊(duì)，為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設(shè)計(jì)了130多棟190平方米到300平方米的清水獨(dú)棟別墅。在價(jià)格上，2012年，190平方米的戶型總售價(jià)達(dá)400萬～500萬元，更大戶型則賣到了700萬至上千萬元。

為了促銷，小鎮(zhèn)每個(gè)月都有小規(guī)模的營銷活動(dòng)。該項(xiàng)目在對(duì)外的招商引資宣傳中號(hào)稱“趙薇的致青春客棧”“李亞鵬和楊坤的中國好機(jī)友俱樂部聯(lián)盟”“喬小刀消失的光年的樹屋咖啡”以及“馬格鮮釀啤酒館”等明星店入駐。同時(shí)陽光100鳳凰工社、優(yōu)客工場、黑馬會(huì)、少創(chuàng)派等共同打造了創(chuàng)客交流工作平臺(tái)。

憑借李亞鵬在娛樂圈的深厚人脈，雪山小鎮(zhèn)開盤時(shí)眾星云集，星光璀璨，一時(shí)風(fēng)光無限。

雖然有高大上的藝術(shù)理念，明星助陣，有山有水環(huán)境好，但好景不長，很多小鎮(zhèn)商家表示“李亞鵬不專業(yè)，看不懂報(bào)表，成本預(yù)算意識(shí)也不強(qiáng)，砸錢搞營銷看起來很高大上，但慢慢會(huì)感覺不太好”。

做地產(chǎn)門道很多的，不能光有理想。文旅商業(yè)項(xiàng)目既不同于文化旅游地產(chǎn)，也與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)有別。以麗江為代表的旅游城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特殊性，也對(duì)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營能力提出了更高的要求。

隔行如隔山，做房地產(chǎn)不像明星拍拍廣告，擺擺造型，就能賺個(gè)幾百上千萬。當(dāng)明星效應(yīng)帶來的號(hào)召力散去，兩年后，雪山小鎮(zhèn)遭遇銷售危機(jī)，不得不割肉求生存。

這個(gè)打著保護(hù)和傳承文化的特色文化小鎮(zhèn)，實(shí)際上是吸引投資的商業(yè)項(xiàng)目。雖然每年的雪山藝術(shù)節(jié)和麗江本身的知名度確實(shí)吸引來了很多人，但那些畢竟都是游客，商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)依然有嚴(yán)重問題。而2014年之后隨著麗江旅游的過度開發(fā)，人流量出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。于是那些動(dòng)輒售價(jià)幾百萬甚至上千萬的商業(yè)院落，很多也成了爛尾樓。

2015年6月10日，雪山小鎮(zhèn)被陽光100中國執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席易小迪宣布收購。李亞鵬、北京中書控股以及麗江雪山投資持有的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)51%股權(quán)，作價(jià)1.938億元，介入產(chǎn)品的規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營。

據(jù)了解，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)開盤幾年內(nèi)，銷售單價(jià)腰斬了一半以上，項(xiàng)目始終沒有盈利。因?qū)ν顿Y方欠債4000萬，李亞鵬在2018年10月末，被中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)列為“被執(zhí)行人”，即俗稱的“老賴”。

面對(duì)鋪天蓋地的負(fù)面評(píng)論，終審敗訴的李亞鵬在微信朋友圈發(fā)文稱：“乃商業(yè)合同糾紛，尚在高院申訴司法程序之后，何談‘失信’……唯余乃華山派弟子，必謹(jǐn)遵禮信之道爾?！?/p>

在站長看來，李亞鵬以前并沒有房地產(chǎn)的經(jīng)歷，并不是很擅長房地產(chǎn)，還一下子弄個(gè)35個(gè)億這么大的投資額，失敗并不足為奇。

由于在麗江血虧，李亞鵬和中書控股的地產(chǎn)開發(fā)能力受到外界質(zhì)疑。而試水云南的第一個(gè)項(xiàng)目失敗后，中書控股開始選擇另謀新的合作伙伴，他們?cè)虮坦饒@輸出“中國文谷”這一產(chǎn)品，不過并無下文。

懷揣藝術(shù)商業(yè)夢(mèng)想的李亞鵬對(duì)于自己的投資有著不一樣的想法。哪怕曾經(jīng)成功塑造過令狐沖、郭靖等經(jīng)典武俠小說角色，又在轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)業(yè)后不斷折戟碰壁，他也不后悔自己的選擇。李亞鵬說過：“做演員不是我的人生方向”。言下之意，投資才是。

于是是李亞鵬還沒死心，又開了新公司。據(jù)查，贛州中書于2018年7月成立，注冊(cè)資本僅為490萬元。中書投資自詡為“一家為地區(qū)發(fā)展提供內(nèi)容增值服務(wù)的文化產(chǎn)業(yè)資源整合運(yùn)營商”，其以自主文化品牌“中國書院”與“COART藝術(shù)”形成主題IP產(chǎn)品體系。但它自成立伊始就伴隨著李亞鵬的地產(chǎn)魅影。

另據(jù)官網(wǎng)介紹，李亞鵬的“中書系”旗下公司主要有文化產(chǎn)業(yè)和建設(shè)發(fā)展兩大業(yè)務(wù)板塊，形成文化藝術(shù)與商業(yè)共生的經(jīng)營模式，并落地于中國北京、鄭州、南昌、贛州、麗江等地。

進(jìn)入文旅地產(chǎn)已有8年之久的李亞鵬，至今仍未拿出一個(gè)運(yùn)作成功的地產(chǎn)項(xiàng)目。幾經(jīng)波折后，回頭再看李亞鵬當(dāng)初那句“文化產(chǎn)業(yè)不是快活，整合資源找到商業(yè)模式需要一定的過程。做文化，十年一點(diǎn)都不長”。 但對(duì)于競爭對(duì)手來說，10年足夠了。

雖然李亞鵬沒賺錢，不過文旅產(chǎn)業(yè)是有人賺了大錢的。截至目前，全國各地已經(jīng)組建了100多個(gè)文旅集團(tuán)，以推廣本地的文化和旅游。在產(chǎn)業(yè)投資方面，文旅跨界合作的格局也已形成，很多文化產(chǎn)業(yè)的巨頭紛紛跨界投資旅游產(chǎn)業(yè)。

文旅產(chǎn)業(yè)涌現(xiàn)出了一批佼佼者，如烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)、華僑城、華強(qiáng)方特、宋城等，在各自領(lǐng)域摸索出文化和旅游的結(jié)合點(diǎn)，收獲了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2018年以來，包括富力、碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的各大房企紛紛加大對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)的布局力度。

文化的基因優(yōu)勢(shì)在資源，而旅游的基因優(yōu)勢(shì)在流量。對(duì)資金雄厚的大企業(yè)和知名的旅游點(diǎn)，文旅有很大的潛力。但如果文化的保護(hù)和傳承無資金的支持、無人員的參與，就只能是“養(yǎng)在深閨”。也就是說，中小企業(yè)很難大有作為。

行業(yè)已經(jīng)成為了強(qiáng)者恒強(qiáng)、富者更富的格局，市場份額逐漸往強(qiáng)制聚焦。但中國地大物博，再知名的好景點(diǎn)也是有細(xì)分市場的。不過，機(jī)會(huì)只留給膽大又有資源整合能力的人。

李亞鵬這次出手前景如何？拭目以待吧。